Notre Syndic est à la peine, et sa façade ............ en évolution
En glanant sur internet, une petite info à méditer, alors que nous pouvons être confrontés à quelques petites anomalies ............... qui ne regardent personne !
Un extrait qui j'espère ne blessera pas l'auteur dans son usage
LES BASES DE RÉPARTITION
Une base de répartition s’entend d’une caractéristique commune à tous les lots (la surface habitable par exemple), objectivement appréciable, permettant, en fonction de sa valeur relative par rapport à celles attachées aux autres lots, de calculer la quote-part contributive de chaque lot dans la catégorie de charges concernée.
Il peut s’agir de sa surface, de son volume chauffé, des surfaces chauffantes installées. Dans ce cas le règlement de copropriété indique par exemple que « les charges relatives au chauffage central de l’immeuble (entretien de la chaufferie, combustible, etc.) seront réparties entre les propriétaires des lots n° 1 à 35 en fonction des surfaces chauffantes installées ».
Le tableau des quotes-parts a été établi mais il n’a pas toujours été inséré dans le règlement de copropriété. Il n’a donc pas été publié. Il est superflu d’insister sur les inconvénients de cette méthode.
La consolidation d’une base de répartition exige l’établissement d’un relevé effectué par un technicien compétent.
Il doit établir pour chacun des lots la liste complète des radiateurs installés et, en fonction de leurs caractéristiques techniques, calculer la surface chauffante de chaque radiateur puis le total des surfaces chauffantes pour chaque lot. Il doit ensuite établir un tableau faisant apparaître pour chacun des lots n° 1 à 35 le total des surfaces chauffantes. Ce tableau constitue le projet de grille de répartition à soumettre à l’assemblée générale pour approbation. Cette approbation ne peut être refusée que pour des motifs techniques solidement établis.
La décision d’approbation doit être accompagnée d’une décision d’insertion de la grille de répartition ainsi établie dans l’état de répartition des charges figurant dans le règlement de copropriété. Une copie du procès verbal de l’assemblée accompagnée de la grille de répartition approuvée sera déposée au rang des minutes du notaire ayant reçu le règlement de copropriété et publiée à la Conservation des hypothèques. La nouvelle grille de répartition sera ainsi opposable aux tiers, notamment aux futurs acquéreurs et locataires.
Dans certains cas, cette procédure n’a pas été entièrement respectée. Le tableau a été établi mais il n’a pas été publié et parfois même il n’a pas été soumis à l’approbation de l’assemblée générale. Il a été exploité par le syndic. Les comptes ont été approuvés au fil des années, ce qui ne suffit pas à lui conférer l’opposabilité nécessaire. Le défaut de consolidation de la base de répartition rend possibles des modifications de l’installation dans les parties privatives, souvent effectuées sans autorisation ni même concertation, qui génèrent des conflits lorsque le propriétaire du lot prétend à une réduction de sa quote-part contributive. Or les approbations successives des comptes de charges ne purgent pas le vice juridique.
Il reste toujours possible de consolider une grille de répartition mais cette régularisation, si elle est effectuée dans un environnement conflictuel, rend parfois nécessaire l’intervention d’un expert judiciaire. De plus, sa tardiveté interdit au syndicat de se prévaloir des infractions commises au détriment de la collectivité.
Pour mémoire, bien des volontaires se sont penchés sur ce fabuleux sujet, et je me souviens particulièrement d'un homme pragmatique qui avait rigoureusement aligné la somme des compteurs divisionnaires sur le total général (en "ajustant" les utilisateurs sans compteur) - je crois qu'il avait à l'époque été vigoureusement complimenté par notre président
Une petite rétrospective sans prétention issue de nos comptes (dont chacun peut retrouver le détail dans son dossier personnel)
Les répartitions 2011 en jaune ne sont que des "hypothèses" - à noter la dérive significative pour le chauffage (proche de 7 %)
